La incertidumbre por la rápida propagación del COVID-19 está afectando con fuerza a gran parte de los mercados del mundo y, en ese contexto, los inversionistas chilenos están atentos a cómo se desarrolla la crisis sanitaria. El impacto que este fenómeno tenga o pueda generar en los distintos activos va a depender de las particularidades de cada negocio. Esa es la buena noticia para quienes estaban apostando por la renta inmobiliaria habitacional.
Este tipo de segmento se ha visto bastante favorecido con los recientes acontecimientos y, es de esperarse, que se trate de un efecto prolongado. ¿El motivo? La historia ha demostrado que las crisis, en general, contribuyen a un fortalecimiento de la renta habitacional, ya que las personas deben tener un lugar donde vivir. El cómo se vive es lo que cambia.
Es una evidencia. Sucedió después de la crisis asiática y la suprime. En el peor momento de Estados Unidos, de hecho, en el segmento habitacional, el total de las viviendas no arrendadas sólo llegó a un 8%, un nivel muy auspicioso si se compara con las vacancias registradas en otro tipo de rentas inmobiliarias. Hoy día, en ese marco, a nivel global se ve una gran cantidad de oficinas y locales cerrados, mientras que lo único que sigue una cierta estabilidad son las viviendas, porque lo esencial es tener dónde vivir. Por ello, podemos interpretar que, entre los distintos tipos de activos inmobiliarios, como lo comercial, industrial y habitacional, el último es el que se ve más beneficiado.
Se ve, incluso, una mejor oportunidad para el mercado de los edificios multifamily –torres que pertenecen a un solo propietario, que pueden ser compañías de seguro, fondos de inversión y family offices, y que están dedicados 100% al arriendo–, porque sin duda, la tendencia de vivir en una propiedad arrendada aumentará en los próximos años.
Respecto de la venta individual de viviendas en Chile, existe algo de preocupación, pues los créditos no se otorgarán con facilidad. Además, está el impacto negativo que generó el IVA a las viviendas considerado en la reforma tributaria. Las alzas que se han registrado en las propiedades en los últimos años se explican, principalmente, por políticas públicas. En ese sentido, si se sacara ese impuesto, estas deberían bajar en promedio un 6%, factor que sería muy bienvenido por el lado de las inmobiliarias y constructoras, como también por las personas.
Pero lo primero es lo primero. Hay que salir de esta crisis sanitaria. Afortunadamente las medidas que se están tomando van en línea correcta, pues es primordial cuidar el empleo y que se mantengan los flujos para pagar sueldos y, de esa manera, sostener la economía. Ahora, ¿si son suficientes? no se sabe. Nadie tiene claridad de la profundidad que alcanzará esta contingencia.
Lo que podemos hacer por ahora es preocuparnos en cómo adaptarnos a una nueva realidad en la industria. Lo que nos guiará hacia adelante es que el teletrabajo llegó para quedarse y que las viviendas tendrán que estar mucho más orientadas hacia eso en términos de diseño. En el segmento multifamily ya se están implementando zonas comunes para el uso de los arrendatarios, pero en el diseño individual de los departamentos y casas, se necesitarán espacios reducidos donde pueda haber un lugar cómodo para trabajar donde, por ejemplo, haya menos exposición al ruido externo (o se logre disminuir). Cómo implementarlo es el desafío del área inmobiliaria para desarrollar proyectos nuevos.
